Immobilienrecht

Haus-, Wohnungs- und Grundstückskauf

So wie der Bau eines Hauses ist auch der Kauf einer bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Immobilie, ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, ob vom Bauträger oder von privat, stets ein Geschäft von erheblicher, wirtschaftlicher Bedeutung für alle Beteiligten. Rechtliche Beratung ist für alle Beteiligten unverzichtbar.

Auch wenn der Kauf einer Immobilie von Gesetzes wegen notariell beurkundet werden muss, heißt dies nicht, dass der Vertrag ausgewogen ist und die Interessen beider Parteien ausreichend berücksichtigt sind.

Der Notar hat von Gesetzes wegen nur darauf zu achten, dass die gesetzlich zwingenden Vorschriften, z. B. die Zahlungsvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung, eingehalten werden. Die notarielle Beurkundung sichert nur den rechtlichen Mindeststandard.

Erfahrungsgemäß ist kein juristischer Laie in der Lage, den Inhalt und die Bedeutung eines Notarvertrages bei der Beurkundung in seiner gesamten Tragweite zu erfassen. Gerade aus diesem Grunde hat der Gesetzgeber im Jahr 2002 bestimmt, dass bei Notarverträgen, bei denen ein Verbraucher beteiligt ist, diesem der Vertragsentwurf 2 Wochen vor Beurkundung zur Verfügung gestellt werden muss.

Oft werden Immobilien unter Vorgabe unzutreffender Ertragsberechnungen, nicht erzielbarer Steuervorteil und nicht abgesicherter Mietgarantien verkauft (Stichwort: Immobilienbetrug / Schrottimmobilien). Diese Punkte prüft kein Notar, er muss sie nicht hinterfragen.

Beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger ist vor allem der Baubeschreibung ein besonderes Augenmerk zu widmen. Die Abwicklung der Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln beim Kauf einer Neubauimmobilie richtet sich im Wesentlichen nach den gleichen Regeln wie beim klassischen Bauvertrag, weswegen wir auf unsere Ausführungen zum Baurecht verweisen.

Beim Kauf einer Wohnung und dem Auftreten von Mängeln beim Gemeinschaftseigentum ist die Mitberechtigung der anderen Miteigentümern zu berücksichtigen. In der Regel empfiehlt sich eine gemeinsame Vorgehensweise. Auch das mögliche Vorhandensein von Altlasten und die daraus resultierenden Folgen sollten vertraglich geregelt sein.

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie wird meistens in zulässiger Weise die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen. Mängelansprüche können dann nur noch durchgesetzt werden, wenn bewiesen werden kann, dass der Verkäufer beim Kaufvertragsabschluss von den Mängeln wusste. Dies ist nicht leicht, aber mittels zielgerichteter Recherchen dennoch häufig möglich. Wir sagen Ihnen, bei wem und wonach zu fragen ist, z. B. bei Feuchtigkeitsschäden, Holzschädlingsbefall etc.
Besondere Probleme ergeben sich auch beim Kauf eines sogenannten Umwandlungsobjektes - eines sanierten Altbaus - das vor dem Verkauf teilweise saniert wurde.

Besondere Rechte an Grundstücken

Grundstücke dienen sehr häufig durch Einräumung von Grundschulden oder Hypotheken als wirtschaftliche Sicherheit bei Kreditaufnahmen. Oft bestehen an Grundstücken auch (Mit-)Benutzungsrechte Dritter im Rahmen von Grunddienstbarkeiten wie Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte, deren Inhalt und Umfang nicht immer, insbesondere wenn sie bereits vor Jahrzehnten bestellt wurden, eindeutig festzustellen sind. Auch wirtschaftliche Nutzungsrechte wie Nießbrauchsbestellungen, Reallasten und Rentenschulden oder eine Erbbaurechtsbestellung begründen Rechte und Pflichten, die den Betroffenen oft nicht klar sind.

Maklerrecht

Im Zusammenhang mit dem Maklerrecht steht primär der Provisionsanspruch des Maklers im Vordergrund. Zu klären sind hierbei das Entstehen des Anspruchs oder entgegenstehende Einwendungen.